– Árvore de análise –

Por Geraldo Lavigne de Lemos

A diligência prévia imobiliária (due diligence imobiliária) tem por finalidade avaliar circunstâncias intrínsecas aos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis. Recomenda-se que a diligência prévia seja realizada por um advogado, profissional que domina a matéria em questão e pode esclarecer tais circunstâncias para o tomador de decisão. Com a diligência prévia, minimizam-se os riscos do negócio, conferindo mais segurança jurídica ao ato praticado.

A título informativo, encontra-se abaixo uma árvore não exaustiva de temas que são pesquisados durante a diligência prévia. O caso concreto ajusta o conteúdo desta árvore e causa a dispensa de determinadas pesquisas, ao passo que aprofunda ou adiciona outras. Há de se lembrar, ainda, que o advogado presta um serviço de meio, e não de resultado, sendo incabível exigir deste profissional a garantia de isenção de riscos. Certo é que a atividade do advogado na diligência prévia imobiliária (due diligence imobiliária) é imprescindível para o sucesso dos negócios jurídicos.

1. A regularidade da propriedade

 1.1. Matrícula imobiliária

  1.1.1. Cadeia sucessória

  1.1.2. Titulares do direito de propriedade

  1.1.3. Cláusulas de inalienabilidade, incomunicabilidade e impenhorabilidade

  1.1.4. Bem de família instituído na forma do Código Civil

 1.2. Propriedade livre e desembaraçada

  1.2.1. Posse direta e indireta pelos proprietários

   1.2.1.1. Identificação de nu-proprietários, usufrutuários, usuários, habitantes, locatários, comodatários, arrendatários, posseiros, ocupantes, superficiários etc.

  1.2.2. Garantias reais

  1.2.3. Ações reais e reipersecutórias

  1.2.4. Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB)

  1.2.5. Servidão e passagem forçada

 1.3. Cumprimento de exigências legais

  1.3.1. Cadastro Ambiental Rural (CAR/Cefir)

  1.3.2. Georreferenciamento

  1.3.3. Reserva Legal

  1.3.4. Acessibilidade da Pessoa com Deficiência (PCD)

  1.3.5. Auto de Conclusão da Obra (Habite-se)

  1.3.6. Cadastro municipal, rural ou da união

  1.3.7. Licenças do Corpo de Bombeiros

  1.3.8. Licenças ambientais

 1.4. Interesses de terceiros

  1.4.1. Terreno de marinha ou de interesse da União

  1.4.2. Demarcação indígena ou quilombola

  1.4.3. Reforma agrária

  1.4.4. Função social da propriedade urbana

2. A legalidade do negócio jurídico pretendido

 2.1. Contrato típico ou atípico

 2.2. Cláusulas contratuais

 2.3. Obrigações das partes

 2.4. Garantias contratuais

 2.5. Configuração do inadimplemento

 2.6. Soluções de conflitos

  2.6.1. Consequências da rescisão

  2.6.2. Negócios jurídicos processuais

  2.6.3. Transação

  2.6.4. Arbitragem

 2.7. Situações restritivas

  2.7.1. Compra e venda entre ascendentes e descendentes

   2.7.1.1. Consentimento dos outros descendentes e do cônjuge

  2.7.2. Permuta desigual entre ascendentes e descendentes

   2.7.2.1. Consentimento dos outros descendentes e do cônjuge

  2.7.3. Preempção ou preferência

   2.7.3.1. Consentimento dos titulares do direito de prelação

  2.7.4. Doação de todos os bens

   2.7.4.1. Demonstração de renda para subsistência do doador

  2.7.5. Doação inoficiosa

   2.7.5.1. Demonstração de patrimônio ou anuência dos herdeiros necessários

  2.7.6. Imóvel em inventário ou arrolamento

   2.7.6.1. Alvará judicial ou anuência de todos os herdeiros

   2.7.6.2. Anuência do Ministério Público para herdeiros menores ou incapazes

  2.7.7. Imóvel comum de casal divorciado sem partilha

   2.7.7.1. Alvará judicial ou participação de ambos

  2.7.8. Imóvel de pessoa jurídica

   2.7.8.1. Regras de administração imobiliária do contrato social ou estatuto

   2.7.8.2. Anuência do ocupante do cargo responsável pela decisão ou autorização em ata de reunião nos termos do contrato social ou estatuto

  2.7.9. Imóvel de Fundo de Investimento Imobiliário

   2.7.9.1. Se o imóvel for do ativo da instituição administradora do Fundo de Investimento Imobiliário, segue a regra de pessoa jurídica

   2.7.9.2. Se o imóvel for do patrimônio do Fundo de Investimento Imobiliário, autorização em ata nos termos do regulamento do fundo ou em assembleia de quotistas

  2.7.10. Imóvel de pessoa de direito público

   2.7.10.1. Autorização legislativa ou as exigências da lei para a respectiva pessoa de direito público

  2.7.11. Comprador estrangeiro (pessoa física ou pessoa jurídica estrangeiras, ou pessoa jurídica brasileira com controle estrangeiro) de imóvel rural

   2.7.11.1. Localização do imóvel

   2.7.11.2. Percentuais de titularidade imobiliária rural por pessoa estrangeira no município

  2.7.12. Propriedade resolúvel e fiduciária

   2.7.12.1. Anuência do titular do direito

  2.7.13. Cláusula de inalienabilidade

   2.7.13.1. Cancelamento da cláusula de inalienabilidade

  2.7.14. Bem de família instituído na forma do Código Civil

   2.7.14.1. Consentimento dos interessados e seus representantes legais, ouvido o Ministério Público

3. A capacidade das partes

 3.1. Certidão de nascimento ou casamento

 3.2. Representante legal da pessoa jurídica

  3.2.1. Regras de representação do contrato social ou estatuto

 3.3. Pessoa com deficiência e tomada de decisão apoiada

  3.3.1. Termo dos limites do apoio acordado e homologado

  3.3.2. Autorização judicial

 3.4. Tutela, curatela e interdição

  3.4.1. Decisão judicial de nomeação do tutor ou curador

  3.4.2. Autorização judicial

 3.5. Menores

  3.5.1. Representação ou assistência pelos pais

  3.5.2. Autorização judicial

 3.6. Procurador ou mandatário

  3.6.1. Procuração pública

4. A eventual participação de anuentes

 4.1. Cônjuge

 4.2. Descendentes

 4.3. Herdeiros necessários

 4.4. Coproprietários ou condôminos em coisa indivisível

 4.5. Nu-proprietários, usufrutuários, usuários, habitantes, locatários, comodatários, arrendatários, posseiros, ocupantes, superficiários etc.

 4.6. Credores

 4.7. Titulares de outros direitos reais

 4.8. Assistentes

5. O passivo

 5.1. O passivo do imóvel

  5.1.1. Impostos sobre a propriedade

  5.1.2. Garantias reais

  5.1.3. Dívidas do condomínio geral, edilício ou de lotes

  5.1.4. Dívidas do condomínio em multipropriedade

  5.1.5. Adequação de acessibilidade da Pessoa com Deficiência (PCD)

  5.1.6. Obtenção do Auto de Conclusão da Obra (Habite-se)

  5.1.7. Obtenção de licenças do Corpo de Bombeiros

  5.1.8. Desmembramento para individualização da propriedade

  5.1.9. Instituição do condomínio

  5.1.10. Averbação da construção

 5.2. O passivo do proprietário

  5.2.1. Dívidas vencidas

  5.2.2. Dívidas não vencidas

  5.2.3. Garantias pessoais

  5.2.4. Ações transitadas em julgado

  5.2.5. Ações em tramitação

  5.2.6. Participação societária

 5.3. O passivo ambiental

  5.3.1. Multas

  5.3.2. Infrações existentes sem multas lavradas

  5.3.3. Adequações ambientais pendentes

   5.3.3.1. Cadastro Ambiental Rural (CAR/Cefir)

   5.3.3.2. Georreferenciamento

   5.3.3.3. Reserva Legal

   5.3.3.4. Área de Preservação Permanente (APP)

   5.3.3.5. Licenças ambientais

   5.3.3.6. Outras obrigações ambientais

6. Os riscos ocultos

 6.1. Fraude contra credores

 6.2. Fraude à execução

 6.3. Desconsideração da personalidade jurídica

 6.4. Viabilidade das atividades pretendidas pelo comprador

 6.5. Conflitos de terra ou propriedade

 6.6. Interesse público

 6.7. Título de Terras