– Due diligence imobiliária do vendedor –

Por Geraldo Lavigne de Lemos

A diligência prévia imobiliária (due diligence imobiliária) é pouco explorada pelo vendedor, embora seja de grande valia. Considerando que as transações imobiliárias costumam ter alto valor, a diligência busca mitigar os riscos de recebimento do preço ou de cumprimento de qualquer outra obrigação convencionada entre os contratantes. A diligência prévia ganha enlevo quanto mais complexo se torna o negócio, pois é capaz de estimar a solvência, identificar obrigações em curso e prever condutas dos contratantes, permitindo, assim, estipular cláusulas contratuais de segurança e modelar o contrato conforme a necessidade.

A diligência prévia imobiliária (due diligence imobiliária) tem por finalidade avaliar circunstâncias intrínsecas aos negócios jurídicos que visem a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis. Recomenda-se que a diligência prévia seja realizada por um advogado, profissional que domina a matéria em questão e pode esclarecer tais circunstâncias para o tomador de decisão.

A título informativo, encontra-se abaixo uma árvore não exaustiva de temas que são pesquisados durante a diligência prévia para a proteção do vendedor e em análise da solvência do comprador. O caso concreto ajusta o conteúdo desta árvore e causa a dispensa de determinadas pesquisas, ao passo que aprofunda ou adiciona outras. Há de se lembrar, ainda, que o advogado presta um serviço de meio, e não de resultado, sendo incabível exigir deste profissional a garantia de isenção de riscos. Certo é que a atividade do advogado na diligência prévia imobiliária (due diligence imobiliária) é imprescindível para o sucesso dos negócios jurídicos.

1. A capacidade do comprador

 1.1. Certidão de nascimento ou casamento

 1.2. Representante legal da pessoa jurídica

  1.2.1. Regras de representação do contrato social ou estatuto

 1.3. Pessoa com deficiência e tomada de decisão apoiada

  1.3.1. Termo dos limites do apoio acordado e homologado

  1.3.2. Autorização judicial

 1.4. Tutela, curatela e interdição

  1.4.1 Representação

 1.5. Menores

  1.5.1. Representação ou assistência pelos pais

 1.6. Procurador ou mandatário

  1.6.1. Procuração pública atualizada

2. A solvência do comprador

 2.1. O passivo do comprador

  2.1.1. Dívidas vencidas

  2.1.2. Dívidas não vencidas

  2.1.3. Ações transitadas em julgado

  2.1.4. Ações em tramitação

 2.2. Participação societária

 2.3. Patrimônio da pessoa física

 2.4. Patrimônio da pessoa jurídica

   2.4.1. Capital social

   2.4.2. Balanço patrimonial

 2.5. Demonstração de renda

3. A proteção do vendedor no negócio jurídico

 3.1. Contrato típico ou atípico

  3.1.1. Compra e venda

  3.1.2. Propriedade resolúvel

  3.1.3. Alienação fiduciária

  3.1.4. Dação em pagamento

  3.1.5. Troca ou permuta

  3.1.6. Cessão de cotas hereditárias

  3.1.7. Venda com reserva de usufruto

  3.1.8. Locação com opção de compra

  3.1.9. Promessa de compra e venda

  3.1.10. Procuração em causa própria

  3.1.11. Parcelamento do imóvel

 3.2. Cláusulas contratuais sensíveis

  3.2.1. Retrovenda

  3.2.2. Preempção ou preferência

  3.2.3. Ad corpus ou ad mesuram

  3.2.4. Pro soluto ou pro solvendo

  3.2.5. Transferência da posse

  3.2.6. Evicção

  3.2.7. Termo ou prazo

  3.2.8. Condição suspensiva

  3.2.9. Condição resolutiva

  3.2.10. Arras ou sinal

  3.2.11. Multa, juros e correção monetária

  3.2.12. Cláusula penal

  3.2.13. Eleição do foro

  3.2.14. Direitos de superfície, usufruto, uso, habitação e laje

 3.3. Obrigações das partes

 3.4. Garantias contratuais

  3.4.1. Garantias pessoais

   3.4.1.1. Fiança

   3.4.1.2. Aval

  3.4.2. Garantias reais

   3.4.2.1. Penhor

   3.4.2.2. Hipoteca

   3.4.2.3. Anticrese

  3.4.3. Garantias alternativas

   3.4.3.1. Títulos de crédito

   3.4.3.2. Seguro garantia

   3.4.3.3. Fiança bancária

   3.4.3.4. Confissão de dívida

   3.4.3.5. Outras garantias

 3.5. Configuração do inadimplemento

 3.6. Soluções de conflitos

  3.6.1. Consequências da rescisão

  3.6.2. Negócios jurídicos processuais

  3.6.3. Arbitragem

  3.6.4. Transação

4. A eliminação de vícios contratuais

 4.1. Consentimento do coproprietário

 4.2. Outorga uxória

 4.3. Consentimento dos outros descendentes e do cônjuge na compra e venda entre ascendentes e descendentes

 4.4. Consentimento dos outros descendentes e do cônjuge na permuta desigual entre ascendentes e descendentes

 4.5. Alvará judicial ou anuência de todos os herdeiros para imóvel em inventário ou arrolamento

 4.6. Alvará judicial ou participação do casal para imóvel comum de casal divorciado sem partilha

 4.7. Anuência do ocupante do cargo responsável pela decisão ou autorização em ata de reunião para imóvel de pessoa jurídica, atendendo às regras de administração imobiliária do contrato social ou estatuto

 4.8. Testemunhas instrumentárias na promessa de compra e venda particular

 4.9. Apontamentos de ônus, gravames, ações judiciais e riscos conhecidos.

 4.10. Apontamentos das condições de uso e ocupação do solo, das normas municipais relacionadas com limites à construção de acordo com o zoneamento e, em especial, da natureza do tombamento do imóvel histórico.